Son illər daşınmaz əmlak bazarında rast gəlinən ən ciddi problemlərdən biri eyni mülkün bir neçə şəxsə satılması hallarıdır. Bu cür vəziyyətlər xüsusilə çoxmənzilli binalarda, eləcə də digər daşınmaz əmlak obyektlərinin alqı-satqısı zamanı ortaya çıxır və nəticədə uzunmüddətli məhkəmə çəkişmələrinə, vətəndaşların maddi və mənəvi zərərə məruz qalmasına səbəb olur. Qanunvericilik bu halların qarşısının alınması və hüquqların qorunması üçün müəyyən mexanizmlər nəzərdə tutur, lakin praktikada bu mexanizmlərin hər zaman effektiv işləmədiyi müşahidə olunur.
Newscenter.az xəbər verir ki, bunları hüquqşünas Əli İbrahimov deyib. O bildirib ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə əsasən, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun yaranması, dəyişdirilməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alındığı andan hüquqi qüvvə qazanır:
“Bu baxımdan, çıxarışlı (dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış) mənzillərlə bağlı əsas prinsip ondan ibarətdir ki, dövlət reyestrində kim mülkiyyətçi kimi qeyd olunubsa, hüquqi baxımdan üstünlük həmin şəxsə məxsusdur. Eyni mənzil bir neçə şəxsə satıldıqda, bir qayda olaraq, mülkiyyət hüququ ilk olaraq dövlət qeydiyyatına alınmış alqı-satqı müqaviləsinə əsasən müəyyən edilir. Digər alıcılar isə satıcıya qarşı mülki-hüquqi məsuliyyət tələbi ilə çıxış edə, vurulmuş zərərin ödənilməsini tələb edə bilərlər.
Çıxarışlı mənzillərlə bağlı belə halların yaranmasının əsas səbəblərindən biri saxta sənədlər, etibarnamələrdən sui-istifadə və ya satıcının qəsdən dələduzluq niyyəti ilə hərəkət etməsidir. Cinayət Məcəlləsində dələduzluq və sənədlərin saxtalaşdırılması ilə bağlı məsuliyyət nəzərdə tutulur və eyni əmlakın bir neçə şəxsə satılması əksər hallarda cinayət tərkibi yaradır. Bu zaman zərərçəkmiş şəxslər həm mülki, həm də cinayət hüququ müstəvisində öz hüquqlarını müdafiə etmək imkanına malikdirlər”.
Hüquqşünas deyib ki, MTK (Mənzil-Tikinti Kooperativi) xətti ilə, yəni hələ çıxarış verilməmiş, müqavilə əsasında alınan mənzillərlə bağlı vəziyyət isə daha mürəkkəbdir:
“Belə hallarda alıcı faktiki olaraq mülkiyyət hüququ deyil, gələcəkdə mülkiyyət hüququnun əldə edilməsi gözləntisini ifadə edən öhdəlik hüququ qazanır. MTK ilə bağlanan müqavilələrdə mənzilin konkret olaraq kimə məxsus olduğu dövlət reyestrində əks olunmadığından, eyni mənzilin bir neçə şəxsə satılması riski daha yüksək olur. Qanunvericilik MTK-ların fəaliyyəti zamanı şəffaflığı və öhdəliklərin dürüst icrasını tələb etsə də, praktikada nəzarət mexanizmlərinin zəifliyi bu cür sui-istifadələrə yol açır.
MTK müqavilələri üzrə mübahisələrdə əsas meyar müqavilənin bağlanma tarixi, ödənişlərin həyata keçirilməsi, tərəflərin vicdanlılığı və faktiki istifadə vəziyyəti olur. Məhkəmələr adətən vicdanlı alıcının maraqlarını qorumağa çalışır, lakin çıxarış olmadığı üçün bu proses uzun və mürəkkəb olur. Bir çox hallarda alıcılar illərlə pul ödədikləri və yaşadıqları mənzilləri itirmək riski ilə üz-üzə qalırlar”.
Süleyman
