"Bakıda son illərdə yaşayış tikintisinin genişlənməsi, yeni layihələrin və mənzil təklifinin artması fonunda qiymətlərin aşağı düşməməsi ilk baxışda ziddiyyətli görünür. Lakin daşınmaz əmlak bazarını yalnız “tələb çoxdur, ona görə qiymət artır” prinsipi ilə izah etmək düzgün olmaz. Burada eyni vaxtda bir neçə fundamental amil fəaliyyət göstərir".
Bunları Newscenter.az-a əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli paytaxtda mənzil qiymətlərinin baha olmasının səbəblərindən danışarkən səsləndirib. O bildirib ki, Bakı daşınmaz əmlak bazarında tələbin strukturu kəskin dəyişib:
"Mənzil alanların hamısı yalnız yaşayış ehtiyacını ödəmək üçün bazara daxil olmur. Bazarda həm özünün və ailəsinin yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq istəyən alıcı, həm də daşınmaz əmlakı kapitalın qorunması və gələcəkdə gəlir əldə etmək vasitəsi kimi görən investor iştirak edir. Xüsusilə iqtisadi qeyri-müəyyənlik dövrlərində daşınmaz əmlak bir çox insanlar üçün nisbətən təhlükəsiz aktiv kimi qəbul edilir. Bu isə mənzilə olan tələbin yalnız demoqrafik və sosial ehtiyaclarla formalaşmadığını göstərir.
İkincisi, bazara çıxarılan mənzil sayı ilə real iqtisadi baxımdan əlçatan mənzil təklifi eyni anlayış deyil. Tikinti həcminin artması avtomatik olaraq bütün alıcı qrupları üçün münasib qiymətli mənzillərin artması demək deyil. Yeni tikililərin əhəmiyyətli hissəsi müəyyən gəlir qrupuna hesablanır və onların qiymət strukturu torpaq, tikinti materialları, əmək, maliyyələşmə, infrastruktur və layihənin yerləşdiyi ərazinin dəyəri kimi komponentlərdən formalaşır. Buna görə də fiziki təklif artsa belə, qiymətlərin aşağı düşməsi üçün bazarda məhz həmin qiymət seqmentində artıq təklif yaranmalıdır.
Üçüncü mühüm məqam gözləntilərdir. Əgər bazar iştirakçıları mənzil qiymətlərinin uzunmüddətli perspektivdə artacağını düşünürlərsə, alıcıların bir hissəsi mənzili yalnız bugünkü yaşayış ehtiyacı üçün deyil, gələcəkdə daha baha satmaq və ya icarəyə vermək məqsədilə əldə edir. Belə vəziyyətdə qiymət artımı müəyyən mənada özünü gücləndirən mexanizmə çevrilə bilər: “qiymətlər artacaq” gözləntisi investisiya tələbini artırır, investisiya tələbi isə öz növbəsində qiymətlərə əlavə təzyiq yaradır".
Fərid Cəfərli qeyd edib ki, amma bunu “bazarda bütün mənzilləri imkanlı şəxslər alır və mənzillər boş saxlanılır” kimi sadələşdirmək də düzgün olmaz:
"İnvestisiya məqsədli alış bazarın müəyyən hissəsində mühüm rol oynaya bilər, lakin bunun miqyasını dəqiq qiymətləndirmək üçün alqı-satqıların məqsədi, mənzillərin faktiki istifadə səviyyəsi, təkrar satış müddəti, kirayə gəlirliliyi və alıcıların maliyyələşmə strukturu kimi göstəricilər ayrıca təhlil edilməlidir.
Əslində əsas məsələ budur: Bakıda mənzil bazarında qiyməti yalnız mənzillərin sayı müəyyən etmir. Qiymət tələb-təklif balansı ilə yanaşı, torpaq bazarının xüsusiyyətləri, tikinti xərcləri, kredit şərtləri, gəlirlərin dinamikası, əhalinin şəhərdə cəmləşməsi, infrastrukturun yerləşməsi və daşınmaz əmlakın investisiya aktivinə çevrilməsi kimi amillərin məcmusunun nəticəsidir".
Ekspert hesab edir ki, hazırkı vəziyyəti nə sırf tələbatla, nə də yalnız investisiya məqsədli alışlarla izah etmək olar:
"Daha doğru yanaşma budur ki, Bakıda mənzil bazarında həm fundamental yaşayış tələbi, həm investisiya tələbi, həm də gələcək qiymətlərlə bağlı gözləntilər eyni vaxtda işləyir.
Burada xüsusilə diqqət çəkən məqam “tikinti bumu niyə qiymətləri ucuzlaşdırmır?” sualıdır. Cavab ondan ibarətdir ki, bazarda təklifin artması yalnız o halda qiymətləri əhəmiyyətli dərəcədə aşağı sala bilər ki, bu artım effektiv və ödəmə qabiliyyətli tələbi nəzərəçarpacaq dərəcədə üstələsin. Əgər yeni təklif eyni zamanda yeni tələb tərəfindən udulursa və ya yeni tikililərin maya dəyəri yüksək olaraq qalırsa, tikinti həcminin artması qiymətlərin azalmasına gətirib çıxarmaya bilər.
Buna görə mənzillərin qiymət dinamikasını qiymətləndirərkən təkcə “nə qədər bina tikilir?” sualına yox, “bu mənzilləri kim alır, hansı qiymətə alır, hansı məqsədlə alır və mənzillər bazara hansı müddət ərzində çıxarılır?” suallarına da baxmaq lazımdır. Məhz bu göstəricilər bazarda real tələbin, investisiya tələbinin və potensial spekulyativ gözləntilərin nisbətini daha obyektiv göstərir".
Süleyman
