Mən hesab edirəm ki, Bakıda və paytaxtətrafı ərazilərdə torpaq sahələrinin bahalaşmasını yalnız torpaq ehtiyatlarının azalması və ya tələbatın artması ilə izah etmək düzgün olmaz. Burada bir-biri ilə əlaqəli bir neçə iqtisadi, demoqrafik və şəhərsalma amili mövcuddur. Lakin əsas səbəbi müəyyənləşdirməli olsaq, mən bunu məhdud torpaq təklifi fonunda tələbin artması və torpağın investisiya aktivinə çevrilməsi ilə əlaqələndirərdim. Torpaq bazarında əsl qıtlıq məhz belə sahələrə münasibətdə yaranır.

Digər tərəfdən, Bakının tarixi mərkəzində torpaq ehtiyatlarını genişləndirmək imkanları məhduddur. Şəhərin sıx tikilmiş ərazilərində yeni torpaq sahələri yaratmaq mümkün deyil. Mövcud sahələrin birləşdirilməsi, köhnə tikililərin sökülməsi və ərazilərin yenidən qurulması isə həm hüquqi, həm iqtisadi, həm də təşkilati baxımdan mürəkkəb prosesdir.

Bu səbəbdən torpağın qiymətində onun sahəsindən daha çox yerləşdiyi mövqe, tikinti potensialı, təyinatı və gələcək iqtisadi gəlirlilik imkanları həlledici rol oynayır. Məncə, qiymət artımının digər əsas istiqaməti torpağa olan tələbatın strukturunun dəyişməsidir.

Əvvəllər torpaq sahəsi daha çox fərdi yaşayış evi tikmək istəyən ailələrin maraq dairəsində idisə, hazırda bu aktivə fərqli iqtisadi subyektlər də maraq göstərir:

Fərdi yaşayış evi tikmək istəyən vətəndaşlar;

Tikinti və inkişaf şirkətləri;

Kommersiya və xidmət obyektləri yaratmaq istəyən sahibkarlar;

Torpağı gələcəkdə daha yüksək qiymətə satmaq məqsədilə əldə edən investorlar;

Torpağı uzunmüddətli kapital qoruma vasitəsi hesab edən şəxslər.

Burada xüsusilə tikinti sektorunun və şəhərsalma proseslərinin təsirini nəzərə almaq lazımdır.

Bakı şəhərinin 2040-cı ilədək Baş Planında çoxmərkəzli şəhər modelinin yaradılması, nəqliyyat və mühəndis-kommunikasiya infrastrukturunun genişləndirilməsi, ərazilərin yenidən təşkili və yeni inkişaf zonalarının formalaşdırılması nəzərdə tutulur. 2025–2030-cu illər üzrə nəqliyyat infrastrukturunun inkişafı proqramı da bu istiqamətdə mühüm sənəddir. Beləliklə, torpağın qiyməti yalnız onun bugünkü istifadəsinə görə deyil, gələcəkdə hansı iqtisadi funksiyanı daşıya biləcəyinə görə də müəyyənləşir. Torpaq digər daşınmaz əmlak növlərindən fərqli olaraq amortizasiya olunmur. Düzgün yerləşmə və hüquqi status olduqda, uzunmüddətli perspektivdə kapitalın qorunması və dəyərin artması üçün cəlbedici aktiv hesab edilə bilər.

Bəzi alıcılar torpaq sahəsini dərhal tikinti aparmaq üçün deyil, gələcəkdə qiymət artımından faydalanmaq məqsədilə alırlar. Bu halda torpaq faktiki olaraq istehsal və ya tikinti resursu olmaqdan əlavə, investisiya alətinə çevrilir.

Ancaq burada müəyyən risk də yaranır. Əgər torpağın bazar qiyməti onun real iqtisadi potensialından daha çox gələcəkdə bahalaşacağına dair gözləntilər əsasında formalaşırsa, spekulyativ qiymət artımı baş verə bilər.

Belə vəziyyətdə elanlarda göstərilən qiymətlə real alqı-satqı qiyməti arasında fərq yarana bilər. Buna görə də bazarın qiymətləndirilməsi zamanı yalnız elan qiymətlərinə deyil, faktiki bağlanmış əqdlərə də istinad etmək vacibdir. Mən hesab edirəm ki, orta və uzunmüddətli perspektivdə Bakıda keyfiyyətli torpaq sahələrinə tələbatın yüksək qalması üçün iqtisadi əsaslar mövcuddur. Bununla belə, qiymətlərin indiki templə fasiləsiz artacağını söyləmək düzgün olmaz.

Çünki torpaq bazarına təsir edən bir sıra məhdudlaşdırıcı amillər də var:

Əhalinin real alıcılıq qabiliyyəti;

İpoteka və kredit resurslarının əlçatanlığı;

Tikinti sektorunda investisiya aktivliyi;

Torpağın hüquqi sənədləşmə vəziyyəti;

Tikinti və şəhərsalma məhdudiyyətləri;

Bazarda real alıcıların maliyyə imkanları.

Xüsusilə qeyd etmək istəyirəm ki, qiymətlərin artması avtomatik olaraq alıcılıq qabiliyyətinin də eyni səviyyədə artması demək deyil. Əgər torpağın satış qiyməti əhalinin gəlirlərindən və investisiya imkanlarından daha sürətlə yüksələrsə, müəyyən mərhələdə alıcıların bazardan çəkilməsi, satış müddətinin uzanması və qiymət artımının zəifləməsi mümkündür.

Ona görə də bazarın gələcək dinamikasını qiymətləndirərkən yalnız qiymət indekslərinə deyil, əqdlərin sayına, satış müddətinə və real tələbatın maliyyə təminatına da baxmaq lazımdır. Məncə, bu məsələyə inzibati müdaxilə və ya qiymətlərin süni şəkildə aşağı salınması prizmasından yanaşmaq düzgün deyil. Əsas məqsəd torpaq bazarında sağlam tələb-təklif münasibətlərinin formalaşdırılması olmalıdır.

Bunun üçün bir neçə istiqamət vacibdir:

Torpaq bazarının şəffaflığı: Faktiki alqı-satqı qiymətləri, torpaqların təyinatı və hüquqi statusu barədə məlumatların əlçatanlığı artırılmalıdır.

Şəhərətrafı ərazilərin inkişafı: Nəqliyyat, su, qaz, elektrik və kanalizasiya infrastrukturu genişləndirilməlidir.

Şəhərsalma siyasətinin ardıcıllığı: Tikinti imkanları və torpaqların funksional təyinatı aydın müəyyənləşdirilməlidir.

Torpaq ehtiyatlarından səmərəli istifadə: Mövcud ərazilərin planlı və iqtisadi baxımdan əsaslandırılmış şəkildə inkişafı təmin edilməlidir.

Spekulyativ gözləntilərin azaldılması: Bazar iştirakçılarının real iqtisadi göstəricilərə əsaslanması üçün etibarlı informasiya sistemi formalaşdırılmalıdır.

Burada əsas məsələ ondan ibarətdir ki, şəhərin inkişafı yalnız mərkəzi ərazilərdə torpaq və daşınmaz əmlak qiymətlərinin yüksəlməsi hesabına baş verməməlidir. Alternativ yaşayış və iqtisadi mərkəzlər yaradılmalı, paytaxtətrafı ərazilərin infrastrukturu yaxşılaşdırılmalıdır.

Fərid Cəfərli, əmlak məsələləri üzrə ekspert

Newscenter.az üçün