Mənzil məsələsi Azərbaycan cəmiyyətində yalnız iqtisadi və kommersiya münasibəti deyil, həm də insanların sosial təhlükəsizliyi, ailə rifahı və fundamental mülkiyyət hüquqları ilə bağlı olduqca həssas məsələdir. İnsan illərlə çalışaraq, bəzən bütün həyat yığımını, bank kreditlərini və ailəsinin gələcəyini riskə ataraq mənzil əldə edir. Bu səbəbdən vətəndaşın mənzil almaq üçün ödədiyi vəsait sadəcə kommersiya müqaviləsinin predmeti kimi qiymətləndirilə bilməz. Burada insan taleyi, ailənin təhlükəsizliyi və mülkiyyət hüququ dayanır.

Təəssüf ki, tikinti sektorunda müşahidə olunan bəzi problemlər göstərir ki, mənzil əldə etmək istəyən vətəndaş hər zaman bərabərhüquqlu tərəf kimi çıxış edə bilmir. Bir sıra hallarda tikinti şirkətləri və mənzil-tikinti kooperativləri öz iqtisadi və təşkilati imkanlarından istifadə edərək vətəndaşı faktiki olaraq asılı vəziyyətə salırlar. Birinci ciddi problem – mənzilin satışından sonra məsuliyyətin arxa plana keçirilməsidir.

Vətəndaşa mənzil satılarkən şirkət yüksək səviyyəli xidmət, vaxtında təhvil, keyfiyyətli tikinti, sənədləşmə vəd edir. Lakin ödənişlər başa çatdıqdan sonra bəzi hallarda münasibətin xarakteri dəyişir. Mənzilin təhvil verilməsi gecikdirilir, dövlət reyestrindən çıxarışın alınması uzadılır, əvvəlcədən razılaşdırılmamış əlavə ödənişlər tələb olunur, kommunal təminat və binanın ümumi sahələrinin idarə edilməsi ilə bağlı mübahisələr yaranır.

Ən təhlükəli məqamlardan biri isə vətəndaşın eyni mənzilə görə bütün maliyyə öhdəliklərini yerinə yetirməsinə baxmayaraq, mülkiyyət hüququnu tam rəsmiləşdirə bilməməsidir.

Burada açıq şəkildə vurğulamaq lazımdır: vətəndaşın pulunu qəbul etmək, lakin onun qarşısında götürülmüş öhdəlikləri yerinə yetirməmək normal biznes davranışı sayıla bilməz. Müqavilə yalnız şirkətin pulunu təmin edən sənəd deyil, həm də vətəndaşın hüquqlarını qoruyan hüquqi təminat olmalıdır.

İkinci problem – MTK mexanizminin bəzən vətəndaşın hüquqlarını məhdudlaşdıran vasitəyə çevrilməsidir.

Mənzil-tikinti kooperativi mahiyyət etibarilə üzvlərinin mənzil ehtiyaclarını təmin etmək məqsədi daşıyan hüquqi mexanizmdir. Lakin bu mexanizmin bəzi hallarda kommersiya maraqlarının üstün tutulduğu, idarəetmənin qapalı aparıldığı və üzvlərin qərarvermə prosesindən kənarda saxlanıldığı modelə çevrilməsi ciddi suallar doğurur.

Vətəndaşın kooperativə üzv olması onun hüquqlarından imtina etməsi demək deyil. Əksinə, üzvlük münasibətləri şəffaflıq, hesabatlılıq və qanun qarşısında məsuliyyət tələb edir.

MTK rəhbərliyi özünü qanundan üstün hesab edə bilməz. Kooperativin daxili qərarları, ümumi yığıncağın qərarları və ya rəhbərliyin göstərişləri vətəndaşın qanunla qorunan mülkiyyət və digər hüquqlarını aradan qaldıra bilməz.

Üçüncü problem – müqavilələrdəki qeyri-bərabərlik və gizli risklərdir.

Praktikada mənzil alan vətəndaşların bir hissəsi müqavilələri hüquqi ekspertiza etdirmədən imzalayır. Bəzən müqavilələrdə mənzilin dəqiq sahəsi, təhvil müddəti, gecikməyə görə məsuliyyət, əlavə ödənişlər, tikinti keyfiyyəti və mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi məsələləri kifayət qədər aydın göstərilmir.

Nəticədə şirkətin hüquqşünasları tərəfindən hazırlanmış müqavilə ilə vətəndaşın real maraqları arasında ciddi fərq yaranır.

Mən hesab edirəm ki, tikinti şirkətlərinin vətəndaşlara təqdim etdiyi müqavilələrdə maksimum hüquqi şəffaflıq təmin olunmalıdır. Hər bir ödənişin hüquqi əsası, hər bir öhdəliyin icra müddəti, hər bir gecikmənin hüquqi nəticəsi konkret şəkildə müəyyən edilməlidir.

Vətəndaş müqaviləni imzalayarkən yalnız mənzil almamalı, eyni zamanda öz hüquqlarının necə qorunacağını da dəqiq bilməlidir.

Tikinti şirkətlərinin məsuliyyəti haradan başlayır?

Tikinti şirkətinin məsuliyyəti yalnız binanın tikilib başa çatdırılması ilə məhdudlaşmır. Bu məsuliyyət torpaq sahəsinə dair hüquqların qanuniliyindən, tikinti və layihə sənədlərinin düzgünlüyündən, tikinti normalarına riayət edilməsindən, keyfiyyət və təhlükəsizlik tələblərindən başlayır.

Bununla yanaşı, şirkət müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirməli, vətəndaşa düzgün və dolğun məlumat verməli, mənzilin hüquqi statusu ilə bağlı qeyri-müəyyənlik yaratmamalı, qanunsuz əlavə ödənişlər tələb etməməli və istehlakçı hüquqlarına hörmətlə yanaşmalıdır.

Xüsusilə qeyd etmək istəyirəm ki, binanın fiziki olaraq tikilməsi onun avtomatik şəkildə qanuni istismara hazır olması demək deyil. Tikinti obyektinin istismarına icazə, təhlükəsizlik və uyğunluq məsələləri ayrıca hüquqi əhəmiyyət daşıyır.

Bu səbəbdən mənzil alan şəxs yalnız binanın xarici görünüşünə, reklamına və satış ofisində verilən vədlərə əsaslanmamalıdır.

Dövlət nəzarəti və hüquqi müdafiə mexanizmləri gücləndirilməlidir.

Mənzil bazarında vətəndaşların müdafiəsi üçün bir neçə istiqamətdə sistemli tədbirlərə ehtiyac var.

Birincisi, tikinti şirkətlərinin hüquqi və maliyyə məsuliyyəti daha effektiv təmin edilməlidir. İkincisi, tikinti icazələri, layihələr, istismara qəbul sənədləri və mənzillərin hüquqi statusu barədə məlumatlar vətəndaşlar üçün əlçatan olmalıdır. Üçüncüsü, eyni mənzilin bir neçə şəxsə satılması, sənədlərin saxtalaşdırılması, əsassız ödəniş tələbləri və müqavilə öhdəliklərinin qəsdən pozulması kimi hallara qarşı effektiv hüquqi tədbirlər görülməlidir.

Dördüncüsü, mənzil alan vətəndaşların kollektiv şikayət və hüquqi müdafiə imkanları gücləndirilməli, belə mübahisələrə operativ və obyektiv baxılmalıdır.

Burada dövlətin rolu sahibkarlıq fəaliyyətinə əsassız müdaxilə etmək deyil. Əsas məqsəd sağlam rəqabəti, qanuni biznes mühitini və vətəndaşın hüquqlarını qorumaqdır. Çünki tikinti sektorunda etimad yalnız tikilən binaların sayı ilə deyil, həmin binalarda yaşayan insanların hüquqlarının nə dərəcədə qorunması ilə ölçülür.

Vətəndaşlara tövsiyəm nədir?

Mənzil almamışdan əvvəl tikinti şirkətinin reputasiyasını, torpaq sahəsi üzərində hüquqlarını, tikintiyə icazə sənədlərini, təsdiq edilmiş layihəni və binanın istismara qəbul vəziyyətini yoxlamaq vacibdir.

Müqavilə mütləq hüquqşünas tərəfindən araşdırılmalı, bütün ödənişlər rəsmi sənədlərlə təsdiqlənməli, mənzilin sahəsi, təhvil müddəti, gecikməyə görə məsuliyyət və çıxarışın rəsmiləşdirilməsi qaydası aydın göstərilməlidir.

Əgər hüquq pozuntusu baş veribsə, vətəndaş yazılı müraciət və sübutları toplamalı, məsələnin xarakterindən asılı olaraq aidiyyəti dövlət qurumlarına, istehlakçı hüquqlarını müdafiə edən orqanlara, prokurorluğa və məhkəməyə müraciət etməlidir.

Yekun olaraq demək istəyirəm ki, mənzil bazarında əsas prinsip çox sadə olmalıdır: vətəndaşın pulu alınırsa, onun qarşısında hüquqi öhdəlik də tam həcmdə yerinə yetirilməlidir.

Heç bir MTK, tikinti şirkəti və ya sahibkarlıq subyekti vətəndaşın etibarından sui-istifadə etmək, onu qeyri-müəyyənlikdə saxlamaq və mülkiyyət hüququnun reallaşmasına mane olmaq imkanına malik olmamalıdır.

Mənzil alıcısı tikinti şirkətinin qarşısında aciz tərəf deyil. O, qanunla qorunan hüquqları, mülkiyyət maraqları və hüquqi müdafiə imkanları olan vətəndaşdır.

Bizim mövqeyimiz ondan ibarət olmalıdır ki, tikinti sektorunda kommersiya maraqları qanunun, insan hüquqlarının və sosial ədalətin fövqündə dayana bilməz.

Çünki mənzil sadəcə dörd divardan ibarət deyil. Mənzil insanın təhlükəsizliyi, ailəsinin gələcəyi, ömrünün zəhməti və ən mühüm mülkiyyət təminatıdır. Vətəndaşın mənzil hüququnu qorumaq isə yalnız bir şirkətin deyil, bütövlükdə hüquqi dövlətin və cəmiyyətin məsuliyyətidir.

Fərid Cəfərli, əmlak məsələləri üzrə ekspert

Newscenter.az üçün